La réglementation sur les dépôts de garantie au Bénin : Droits et devoirs des parties
La conclusion des baux fait intervenir régulièrement le principe du versement d’une
garantie par le preneur.
Il ne faut pas méconnaître que lorsque le propriétaire d'un bien immobilier décide ainsi de le
proposer sur le marché de la location, cela induit une part de risque. En effet, en donnant la
jouissance du bien immobilier à un tiers, il a moins de maîtrise sur ce dernier.
Une telle incertitude ne fait pas le bonheur du plus grand nombre. De fait, maintes
configurations sont envisageables dans le contexte d'un contrat de bail et il peut surgir maints
dysfonctionnements.
À titre illustratif, le preneur est susceptible de ne plus payer sa redevance locative du jour au
lendemain, voire même de dégrader les biens immobiliers du bailleur. Le dépôt de garantie
devient donc un incontournable.
A l’égard de chacune des parties au contrat de bail (bailleur et preneur), la législation à
imposée des obligations de faire et des obligations de ne pas faire.
Lesquels sont-ils ?
NB : En matière de Baux à usage d’habitation ou professionnels au Bénin, la notion
cautionnement revêt le signification de dépôt de garanti. Et non le sens de
cautionnement défini à l’article 13 de l’ACTE UNIFORME PORTANT
ORGANISATION DES SÛRETÉS
La réglementation sur les dépôts de garantie au Bénin : Droits et devoirs des parties
En premier lieu, il faut savoir que le règles de droit applicables à un contrat de bail au Bénin
est déterminé par la nature du contrat de bail, sachant que la nature du contrat de bail est elle-
même déterminée par la destination du bien immobilier objet du contrat de bail.
Dans l’hypothèse d’un contrat de bail à usage d’habitation
Le preneur :
- Devoir
En matière de bail à usage d’habitation, c’est la loi 2022-30 fixant les règles du bail à
usage d’habitation qui encadre l’activité.
La loi impose donc au locataire ou au preneur du bien immobilier de verser au bailleur
un cautionnement correspondant à trois (03) mois de loyers.
Le versement de ce cautionnement doit précéder l’intégration du bien immeuble par le
locataire et plus précisément à la remise des clés.
- Droit
De la lecture de la loi, il ressort que le principal droit du preneur entraine une
interdiction pour le bailleur. Autrement dit, la loi oblige le bailleur à ne pas prélever au
preneur plus de trois mois (03) mois de loyer.
Si le locataire respect les articles 17, et 66 de la loi 2022-30, il à le droit de récupérer
l’entièreté ou une partie au moins de son cautionnement.
Qu’en est-il du bailleur dans l’hypothèse d’un bail à usage d’habitation ?
Le bailleur
- Devoir
Ce qui est autorisé
Le droit béninois prévoit que le bailleur dans cette hypothèse à l’obligation de restituer
tout ou partie du (dépôt de garantie) dans le cas ou le preneur ne contrevient pas aux
obligations prévues aux articles 17 et 66 de la loi 2022-30 fixant les règles en matière
de bail à usage d’habitation au bénin.
La réglementation sur les dépôts de garantie au Bénin : Droits et devoirs des parties
Ce qui est interdit
Une fois fixer, et le bail en cours d’exécution, le montant du cautionnement n’a pas
vocation à être modifier ni par le bailleur, ni par le preneur.
- Droit
Le cautionnement correspondant aux trois (03) mois d’avance restituer donc au
bailleur qui à l’issue d’un état des lieux contradictoirement fait constaté qu’il y a des
impayés et/ou des dommages du fait du locataire.
Ce cautionnement n’empêche pas à une éventuelle procédure porté à la connaissance
de la juridiction compétente, conformément à l’article 79 de la loi 2022-30 fixant le
régime juridique en matière de bail à usage d’habitation au bénin.
Certes, le dépôt de garantie est susceptible de diminuer ou d'annuler une dette locative. Pour
autant, il est loin de représenter un instrument optimal pour y parvenir. Et ce pour une série de
motifs :
Premièrement, le montant de la dette à payer par le locataire peut être bien supérieur
au montant du dépôt de garantie.
En outre, si la dette est équivalente au dépôt de garantie, aucune dégradation du bien
ne doit être constatée... sous peine d'épuiser les réserves.
Enfin, en raison du constat établi sur le départ de nombreux locataires (après
résiliation du bail), sans verser le dernier loyer, le dépôt de garantie se substitue à la
dette. Ceux-ci imaginent en effet que le dépôt de garantie compensera le paiement de
ce dernier loyer. En plus d'être illégale, une telle formule est préjudiciable au
propriétaire à double titre : contrairement au loyer qui est adapté chaque année, il en
va tout autrement du dépôt de garantie qui, au bout de quelque années, se retrouve
donc inférieur au montant du loyer. Par ailleurs, si des dégâts sont causés au bien, il ne
reste plus de provision pour financer les travaux.
Dans l’hypothèse d’un contrat de bail à usage professionnel
Il faut dire qu’en la matière, c’est l’acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général
qui est applicable. Cependant, il faut dire que cet instrument laisse un vide (n’impose rien de
particulier aux parties) sur la question.
La réglementation sur les dépôts de garantie au Bénin : Droits et devoirs des parties
Par contre il est possible de déduire en premier une existence implicite de la caution dans la
jurisprudence de l’OHADA. Notamment le Jugement n° 433, ATTIE Chawki c/ IMPEX-
AFRIQUE du Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou Jugement du 02/06/1999 qui
à conclu que « Lorsque le preneur […]ne respecte pas les termes du contrat en ne payant pas
la caution prévue[…], il échet de prononcer la résiliation du bail avec toutes les
conséquences de droit ».
La doctrine en droit comparé recommande que le montant du dépôt de garantie soit librement
fixé entre le bailleur et le locataire.